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      張曉黎律師

      CCTV社會與法咨詢律師

      執業十余年,所辦理案件滿意率高。

      北京京云律師事務所副主任,執業十余年,合伙人。

      13651086033 房地產
      辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高

      房屋預售合同的效力

      來源:華律網整理 2019-12-21 15006 人看過
      在購買還沒有完全建造好的房屋時候,房地產開發商與購房者簽訂的合同是房屋預售合同,并不是正式的合同。房屋預售合同跟正式的購房合同一樣是有相應的效力的,下面華律網小編為你介紹房屋預售合同的效力。

      1.出賣人沒有取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

      《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規定:“出賣人沒有取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。”該條規定將商品房預售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據,并不考慮審查對其他條件的具備與否,有其合理性。

      華律網

      如前所述,對預售商品房進行規制是十分必要的。《城市房地產管理法》第四十四條,建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條,國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條、第二十四條、第二十七條對商品房預售的條件進行了規定。按照上述規定,商品房預售實行預售許可證制度。該制度要求開發商進行商品房預售,應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記,申請頒發預售許可證明。房地產管理部門針對預售人的申請,對其是否具備包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》在內的所有的預售條件進行審核,并到現場進行查勘。對符合預售條件的,予以核發《商品房預售許可證》。由此可見,《商品房預售許可證》是商品房合法預售的關鍵性證明文件,是政府對預售人預售資格的認可。可以形象地說,《商品房預售許可證》就是預售人可以進行預售的“資格證”、“通行證”。另外,我們還應當看到,預售許可證制度是行政強制許可制度,其實施主要依賴于政府職能部門的管理。“法官應當注意區分司法審判權和行政管理權的不同職能,正確行使審判權。”“人民法院對出賣人預售資格的審查,主要看其是否取得商品房預售許可證明,對其他預售條件的審查主要是行政部門的權限。”這意味著法官在審查商品房預售合同的效力時,審查的范圍應當限制在審查預售人是否以其名義獲得商品房預售許可證明及其真偽這一事實上。

      買受人明知出賣人未取得商品房預售許可證明而與出賣人簽訂的商品房預售合同,可以認為出賣人與買受人對商品房預售達成了一致意見,合同成立,但因為缺少生效要件(《商品房預售許可證》的取得),合同尚未生效。合同簽訂后,當事人起訴的,應認為合同生效要件的獲得已無可能,一般應認定無效。但如果出賣人已具備了辦理《商品房預售許可證》的條件,只是不肯予以辦理,而預購人請求認可合同效力的,可認定合同有效(類推適用《合同法》第四十五條第二款前段)出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的,則可認為合同具備了生效要件,可以認定有效。

      出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實,或者提供虛假商品房預售許可證明,導致合同無效或者被撤銷、解除的,按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第(一)項的規定,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

      2.當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

      最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。”該條規定對《城市房地產管理法》第四十四條第二款,關于“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定對合同效力的影響作了評價。

      從《城市房地產管理法》第四十四條第二款的文義解釋,該款只是表明商品房預售合同應當登記備案,但并未將此確定為合同生效要件。況且將合同登記備案行為的執行人為預售人,預購人(買受人)很難對此加以控制。因此,應當將商品房預售的登記備案視為行政部門的一種合同管理措施,其實施與否,并不對合同本身的效力產生影響。對此,最高人民法院《關于適用<合同法)若干問題的解釋(一)》已有規定。該解釋第九條中規定:“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力……。”《商品房買賣合同糾紛解釋》只不過又一次進行了明確。

      當然,雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品預售合同生效要件的,應當從其約定(《合同法》第四十五條第一款前段、中段)但雖然約定以辦理登記備案手續為商品預售合同生效要件,雖然沒有辦理登記備案手續,雙方已實際履行合同的,視為雙方當事人合意排除對該要件(約定)的適用(《合同法》第四十五條第一款前段的反對解釋)

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      延伸閱讀:
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      房屋預售合同與購房合同的區別
      引用法條:
      [1]《城市商品房預售管理辦法》第五條
      [2]《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條
      [3]《合同法》第四十五條
      [4]《商品房買賣合同司法解釋全文》第二條
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